[펀드라이브] 부동산 대출도 분산투자 시대…거액자산가 뭉칫돈 유입
주신홍 푸른파트너스자산운용 대표 인터뷰
30개 넘는 부동산 개발사업 포트폴리오로 구성…"리스크 관리 뛰어나"
미국과 중국의 무역갈등으로 증시 불확실성이 지속되자 시중의 뭉칫돈이 부동산펀드로 몰리고 있다. 특히 분산투자 구조를 갖춘 부동산 사모대출펀드(PDF)가 거액자산가를 중심으로 인기를 끈다. 보통 부동산펀드는 하나의 부동산 개발사업에 투자하는 데 비해 여러 현장에 나눠 투자해 리스크(위험)를 줄이면서 비슷한 수익을 기대할 수 있어서다.
주신홍 푸른파트너스자산운용 대표는 10일 머니투데이방송(MTN)과 인터뷰에서 "하나의 부동산에 투자하는 펀드는 투자자와 투자처를 연결해주는 역할만 했다면 부동산 PDF를 포트폴리오로 구성해 운용하는 것이 펀드매니저의 역할"이라며 "부동산 투자 역시 분산투자 통해 리스크 관리를 효율적으로 할 수 있다"고 말했다.
국내에서 부동산 PDF를 분산투자 모델로 구성해 운영하는 곳은 3~4곳에 불과하다. 그 중 푸른파트너스자산운용은 3년 가량 트랙레코드(운용성과)를 쌓아온 만큼 부동산 PDF에서 강자로 꼽힌다.
푸른파트너스자산운용은 '푸른화이트아이전문투자형사모투자신탁'(이하 화이트아이)과 '푸른시그니처전문투자형사모투자신탁1'(시그니처1), '푸른시그니처전문투자형사모투자신탁2'(시그니처2) 등 다양한 분산투자 PDF를 보유 중이다. 수익률은 연 평균 6% 수준으로 기대 수익률을 충족하고 있다.
주 대표는 "하나의 펀드에 30~40개 부동산 개발사업을 포트폴리오로 구성해 더 안정적으로 수익을 추구할 수 있도록 구조를 짰다"며 "가능성은 낮지만 만약 한 곳에서 마이너스가 나더라도 다른 곳에서 발생한 수익을 통해 리스크를 관리하는게 가능하다"고 설명했다.
PDF는 에쿼티(지분)에 투자하는 전통적인 방식과 달리 부채에 투자하기 때문에 더 안정적이라는 평가를 받는다. 건물에서 나온 임대수익을 선순위(트렌치A)와 후순위(트렌치B) 채권자가 에쿼티 투자자보다 먼저 배당받기 때문이다.
푸른파트너스자산운용은 여기서 한 발 더 나아가 분산 투자 전략을 PDF에 활용했다. 부동산 가격 하락 등 수익률을 악화시킬 수 있는 상황에 대비한 것이다.?
시그니처1과 시그니처2의 경우, 최소 가입금액은 10억원으로 높은 수준이다. 보통 하나의 부동산 개발 사업에 들어가기 위해서는 최소 20억원이 필요한 데, 30곳 이상을 포트폴리오를 구성하려면 최소 600억원 이상이 필요하기 때문이다. 또 금융당국이 사모펀드 투자자 수를 49인 이하로 규제하고 있어 가입금액을 낮추기 쉽지 않다.
주신홍 대표는 "다수의 부동산 개발 사업에 투자하기 위해서는 일정 규모 이상의 자금이 필요하다"며 "투자자들에게 투자 기회를 넓히기 위해 최소 가입금액을 3억원까지 낮춘 상품도 고려하고 있다"고 밝혔다.
단일 펀드로는 가입금액을 낮춰 투자하기 어렵지만, 기존 펀드와 함께 부동산 개발사업에 투자할 경우 어느 정도 자금 규모를 키울 수 있는 만큼 활용 방안을 모색 중이라는 설명이다.
한편 푸른파트너스자산운용의 운용자산(펀드+투자일임) 설정액은 지난 5일 기준 2,492억원으로, 2년 전(678억원)보다 1,814억원 급증했다. 최근 경영참여형 사모펀드(PEF) 시장에 진출했으며, 중고거래 플랫폼 '중고나라'에 투자하기 위한 펀드를 조성하고 있다.
원문출처 : http://news.mtn.co.kr/newscenter/news_viewer.mtn?gidx=2019061010393331091